Fachthemen
Dieser kurze Einblick in die Grundbegriffe und Abläufe des gemeinschaftlichen Bauens und Wohnens soll das Verständnis der Eckpunkte und Rahmenbedingungen erleichtern.
Ablauf eines gemeinschaftlichen Wohnprojekts
Grundsätzlich gliedert sich ein Gemeinschaftswohnprojekt in aufeinander folgende Phasen: Interessensfindung, Planungsphase, Bauphase, Wohnphase. Gute Organisation und klare Aufgabenverteilung in den einzelnen Phasen sind Voraussetzungen für einen möglichst reibungslosen Ablauf des Baugemeinschaftsprojektes.
An Gemeinschaft interessierte Menschen suchen sich Gleichgesinnte, um nach Abgleich der Wohnvorstellungen, Lebenskonzepte eine Kerngruppe zu bilden. Sie informieren und orientieren sich oft anhand bestehender Projekte bzw. bei entsprechenden Veranstaltungen. Diese Kerngruppe erarbeitet gemeinsam ihre Projektvorstellung zu Ausrichtung/Charakter, Größe, Funktionalität bzw. Interessen und Zielen; klärt Standort-Präferenzen, Kostenrahmen, etc. Aus einer Kern-/Projektgruppe kann eine Baugruppe oder eine andere Form eines Gemeinschaftswohnprojektes hervorgehen.
Die Projektierungsphase kann auch Initiativ- oder Entwicklungsphase genannt werden. Die Projektgruppe hat noch keine konkrete architektonische Planung für das Projekt begonnen. Es geht um die Vertiefung des Projektprofils (Ziele/Prioritäten fixieren), Grundstückssuche bzw. Sicherung einer Option/Baurecht, Verträge, Wahl der Rechtsform, Finanzierungsfragen sowie um Kontaktaufnahme zu Behörden, Banken, Beratern, Planern, ggf. Bauträgern etc. Und nicht zuletzt braucht es zur Erweiterung der Projektgemeinschaft gezielte Öffentlichkeitsarbeit/Bewerbung und Angebote zur Gemeinschaftsbildung.
Haupt-Ziel ist die Einreichplanung und der Erhalt der Baugenehmigung. Es geht also um die Planung der gemeinsamen und individuellen Bereiche, ev. Planungs-Varianten, Entscheidungen zur Flexibilität der Wohnungen, energetischen Standards, Konstruktion, Material etc. In Folge entstehen Werkpläne und Ausschreibungsgrundlagen, Arbeits- und Zeitplan werden laufend konkretisiert. Weitere Aufgaben/Themen sind der Grund-/Objektkauf/Baurechterwerb, die Fixierung einer verbindlichen Rechtsform und des Projektprofils sowie die Finanzierungsplanung/-sicherung, aber auch Werbung und Aufnahme weiterer Mitglieder, Wohnungsvergabe/-Reservierung, Kauf-/Mietverträge.
Es geht um eine letzte Abklärung von Wünschen, die Leistungsvergabe nach der Ausschreibungsprüfung, genaue Kostenermittlung bzw. laufende Kostenkontrolle sowie Bau-Überwachung von Baubeginn bis zur Baufertigstellung. Ziel ist ein zügiger Ablauf im Zeitrahmen und die Fertigstellung im Kostenrahmen. Dabei braucht es regelmäßige Arbeitstreffen zwischen Architekt/Bauträger sowie Gruppen-Vertretern. Eventuelle Eigenleistung ist vertraglich geregelt. Und für die Gruppen-Mitglieder geht's um Werbung und Aufnahme letzter Mitglieder.
Situation in Wien:
In Wien gibt es einerseits Grundstücke am freien Markt, andererseits besitzt die Stadt Wien Grundstücke, die über Bauträgerwettbewerbe und Wohnfonds_Wien an Bauträger vergeben werden.
In manchen Stadterweiterungsgebieten werden Grundstücke speziell für Gemeinschaftswohnprojekte/Baugruppen reserviert. Die Grundstücksvergabe erfolgt in diesen Fällen üblicherweise zum Fixpreis nach einem Konzeptwettbewerb zwischen sich bewerbenden Baugruppen. Eine Jury entscheidet anhand des Konzeptes, wer den Zuschlag erhält.
Situation in den anderen Bundesländern:
In den meisten Bundesländern sind Baugruppen bei der Grundstückssuche bzw. Liegenschaftssuche auf den freien Markt angewiesen.
Beteiligte im Entstehungsprozess
- (Projekt-)Gruppe: Die zu Projektbeginn noch nicht vollständige Gruppe wird zumeist "Kerngruppe" genannt, mit weiterem Projektfortschritt organisiert sich die Gruppe meist als juristische Person (siehe: Rechtsformen).
- ModeratorIn / SoziologIn / BaubetreuerIn zur Begleitung der Gruppe
- Projektleitung - wenn nicht durch VertreterIn der Gruppe oder Bauträger
- PlanerInnen: ArchitektIn, FachplanerInnen (im Mindesten: Statik, Bauphysik, Elektro, Heizung-Klima-Lüftung-Sanitär, meist auch Brandschutz, Landschaftsplanung etc.)
- Bankinstitut - wenn nicht anderweitige Finanzierung
- Immobilien- oder GrundstücksmaklerIn - wenn nicht anderweitiger Erwerb
- BauträgerIn - wenn nicht durch Gruppe selbst organisiert (s.u.*)
- GutachterInnen (z.B. Geometer, Bodengutachten, Nutzwertgutachten)
- Ausführende Firmen - als Generalunternehmer oder in Einzelgewerken
- GrundstückseigentümerIn - wenn nicht Gruppe oder Bauträger
- Behörden und Dienststellen (Einreichung, Abnahme etc.)
Der Bauträger (oftmals eine Wohnbaugenossenschaft) wickelt ein Bauprojekt inklusive der Projektentwicklung organisatorisch und finanziell ab und übernimmt dafür die Gesamtverantwortung.
Eine Baugruppe kann in einer geeigneten Rechtsform selbst Bauträger sein oder die Bauträgerschaft wird durch einen professionellen Bauträger abgewickelt.
Ein Bauträger stellt Immobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb her. Wesentlicher Aspekt der Bauträgertätigkeit ist, dass der Bauträger dem Erwerber das Eigentum bzw. Nutzungsrechte sowohl am Grundstück (oder grundstücksgleiches Recht) als auch am darauf erstellten Gebäude verschafft. Der Bauträger kann auf eigenen Grundstücken auch gleichzeitig der Bauherr sein. Der Bauträger wickelt ein Bauprojekt inklusive der Projektentwicklung organisatorisch und finanziell ab und übernimmt dafür die Gesamtverantwortung. Häufig übernehmen Bauträger auch nach Bezug die Aufgaben der Hausverwaltung. Manche Bauträger operieren als Genossenschaften bzw. gemeinnützige Bauvereinigungen und errichten staatlich geförderte Wohnungen bzw. Genossenschaftswohnungen. Bauträger als Eigentümer einer Immobilie schließen Mietverträge mit de Bewohner*innen ab.
Entstehung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten
Grundsätzlich kann man Gemeinschaftswohnprojekte durch die Art der Gründung, die meist auch den Grad der Einflussnahme der zukünftigen Bewohnerschaft beeinflusst, kategorisieren: Bottom-Up, Top-Down.
beschreibt in Planungsprozessen im weitesten Sinn jede Form der selbstorganisierten Initiative durch die zukünftigen NutzerInnen, meist schon in Bezug auf die gemeinsame Projektidee und die Konzeptentwicklung. Gegenteil: Top-Down.
geht von übergeordneten Interessen aus und beschreibt im weitesten Sinn jede Form der institutionellen Einflussnahme auf die Planung. Die Initiative bzw. Projekt-Anbahnung für das Wohnprojekt erfolgt durch professionelle AnbieterInnen, ProjektentwicklerInnen, PlanerInnen, die nicht Teil der Gruppe sind. Nach grundlegender Konzeption wird die Suche nach InteressentInnen gestartet. Gegenteil: Bottom-Up.
Die ersten Wohnprojekte entstanden in Österreich bereits im Laufe der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts. Diese früheren Wohnprojekte wurden überwiegend in Form einer Eigentümergemeinschaft umgesetzt. Dies hatte auch mit der Förderlandschaft zu tun. Seit Anfang des 21. Jahrhunderts geht jedoch der Trend stärker in Richtung Gemeinschaftseigentum, da gemeinschaftliche Vereinbarungen legistisch von dem “stärkeren” Eigentumsrecht gekippt werden können.
Mitbestimmung, Selbstbestimmung, Beteiligung
Die NutzerInnen sind an der Entwicklung, Planung, dem Bauprozess und der Verwaltung beteiligt. Der Begriff ist gegenüber dem Wort "Mitbestimmung", welches lediglich ein Mitspracherecht impliziert, weiter und offener gefasst. Rahmen und Ausmaß der Partizipation variieren je nach Projekt.
umfasst beispielsweise Entscheidungs-, Kommunikations- oder Verwaltungsstrukturen, die durch die Gruppe selbst geregelt werden. In der Wohnsituation kann das aber auch auf die Erledigung von Tätigkeiten im Sinne der Gemeinschaft ausgeweitet werden (von Hausverwaltungs- bis zu Hausbesorger-Tätigkeiten, Reparaturen etc.).
Eine arbeitsteilige Organisationsform zur Selbstverwaltung und Entscheidungsfindung größerer Gruppen. Die Gesamtgruppe teilt sich in thematische Arbeitsgruppen, die über ArbeitsgruppenleiterInnen und Delegierte mit dem Leitungs-/Koordinationskreis verknüpft sind und von diesem im Sinne der gemeinsamen Ziele geführt werden. Die Entscheidungsfindung erfolgt nach dem sogenannten "Konsentprinzip", das von allen mitgetragene Beschlüsse erleichtert.
Ein Zusammenschluss aus MieterInnen, der meist bei weniger partizipativen Projekten zur Anwendung kommt und erst in der Bezugsphase gegründet wird. Durch einen MieterInnenbeirat kann Beteiligung auch bei konventioneller Wohnungsvergabe stattfinden.
Rechtsformen von gemeinschaftlichen Wohnprojekten
Viele Projekte organisieren sich als Vereine, häufig auch im Mantel einer gemeinnützigen Bauvereinigung, weiters gibt es auch Wohnungs- bzw. Miteigentümer*innengemeinschaften, Genossenschaften, GmbHs sowie gemeinschaftliche Wohnformen im genossenschaftlichen Mietwohnungsbau.
Erläuterungen: Die folgenden Begriffe umfassen einerseits Inhaberschaft, Vertragsverhältnisse, Organisationsformen sowie Förderungen (Wiener Heimmodell)
Die Frage, wer EigentümerIn des gemeinschaftlichen Wohnprojekts werden soll, ist eine der wichtigsten - wenn nicht die wichtigste Entscheidung in der Projektentwicklung. Denn sie ist nachträglich kaum zu ändern, bestimmt aber in hohem Maße die Art des Zusammenlebens und die Qualität der Gemeinschaft.
Wird ein Projekt im gemeinschaftlichen Eigentum umgesetzt, besteht der größte Gestaltungsspielraum. Eigentümer*in kann ein Verein, eine Genossenschaft oder eine GmbH sein, die an ihre Mitglieder Nutzungsrechte oder Mietverträge vergibt. Bei diesem Modell können Eigentumsanteile (z.B. eingebrachte Eigenmittel oder Einlagen) und Nutzungsrechte voneinander losgelöst vergeben werden. Somit sind auch Quer- oder Solidarfinanzierungen möglich.
Besonderes Augenmerk ist auf die Entwertung von Eigenmittelanteilen und die Wertsteigerung von Eigentumsanteilen zu legen, da ihre Auswirkungen erst langfristig spürbar werden. Im ersten Fall wird das Wohnen langfristig preiswert, nachdem die Baukredite zurückgezahlt wurden. Zukünftige Nutzergenerationen haben nur noch für Erhalt- und Verbesserung zu sorgen. Im zweiten Fall ist austretenden Parteien die Wertsteigerung abzugelten. Dies kann je nach Regelung die Leistbarkeit für zukünftige Nutzergenerationen gefährden. In beiden Fällen müssen die Festlegungen bei Projektbeginn von der Gründer*innengeneration getroffen werden, die zu diesem Zeitpunkt die Entwicklungen der Zukunft natürlich nicht kennt/ kennen kann. Die Auswirkungen sind aber jedenfalls von den zukünftigen Nutzer*innengenerationen zu tragen.
Übrigens: Die Zusammenarbeit mit einem Bauträger, der das Gebäude errichtet und mit der Fertigstellung an den Verein / die Genossenschaft verkauft, kann ein sinnvoller pragmatischer Weg sein, der die eigenen Ressourcen schont und das Baurisiko auslagert. Natürlich wird sich der Bauträger seine Leistungen vergüten lassen, aber er nimmt viel Arbeit ab und trägt viele Sorgen.
Für das Eigentum eines Dritten spricht viel, da sich das Projekt erheblich vereinfacht und sich die zukünftigen Bewohner*innen auf die Gemeinschaftlichkeit konzentrieren können. Alle Fragen zur Finanzierung, zum Bauablauf und zum Unterhalt werden von einem (genossenschaftlichen) Bauträger übernommen. Er trägt das Baurisiko und ist in der Regel der zukünftige Vermieter. Die Baugruppe/ Baugemeinschaft kann mit ihm entweder Einzelmietverträge oder einen Generalmietvertrag abschließen. Im Fall von Einzelmietverträgen wird für jede Wohnung ein Mietvertrag abgeschlossen. Bei Neuvermietungen kann es sein, dass der Vermieter an projektfremde Menschen vermietet und so das Wohnprojekt zerfällt. Deshalb ist es wichtig, dass mit dem Bauträger / Eigentümer vereinbart wird, dass die Vergabe der Wohnungen durch das Wohnprojekt erfolgt.
Der Nachteil dieser Umsetzungsform liegt in der begrenzten Mitsprache bei der Entwicklung des Gebäudes, der Wohnungen und der Gemeinschaftsflächen. Denn der Bauträger wird ein marktübliches Projekt entwickeln wollen, dass er auch an andere Mieter vermieten kann, sollte sich z.B. das Wohnprojekt auflösen.
In diesem Fall schließt die Baugruppe/ Baugemeinschaft mit dem Eigentümer (Bauträger/ Vermieter) einen Generalmietvertrag ab. Daher ist es sinnvoll, dass sich die Gruppe als Verein organisiert und mit dem Vermieter einen Generalmietvertrag abschließt. Die Baugemeinschaft (z.B. ein Verein) kann dann die Nutzungsrechte in Form von Mietverträgen oder Nutzungs- bzw. Bestandsverträgen an seine Mitglieder weitergeben. Dies ist vorteilhaft, weil z.B. Wohnungen im Fall sich ändernder Wohnbedürfnisse getauscht werden können. Außerdem können Gemeinschaftsflächen gemeinsam angemietet werden. Für den Vermieter lohnt sich diese Vertragsform, weil er nur einen langfristigen Vertragspartner hat.
Wie beim Mietmodell - Einzelmietverträge liegt der Nachteil dieser Umsetzungsform in der begrenzten Mitsprache bei der Entwicklung des Gebäudes, der Wohnungen und der Gemeinschaftsflächen. Denn der Bauträger wird ein marktübliches Projekt entwickeln wollen, dass er auch an andere Mieter vermieten kann, sollte sich z.B. das Wohnprojekt auflösen.
Sollen die Bewohner*nnen auch EigentümerInnen werden (Mietkauf-Option bei manchen Bauträgern nach 10 Jahren), steigt der Gestaltungsspielraum aber auch der Projektumfang und das Umsetzungsrisiko. Bei dieser Herangehensweise ist zwischen einem gemeinschaftlichen Eigentum (das Wohnprojekt erwirbt die Liegenschaft vom Eigentümer) und einem parzifiziertem Wohnungseigentum zu unterscheiden (die Bewohner*innen erwerben Privateigentum).
Zusammenschluss juristischer oder natürlicher Personen, die gleichzeitig Kapitalgeber*innen und Geschäftspartner*innen sind. Primäre Ziele im ursprünglich genossenschaftlichen Sinn: wirtschaftliche und rechtliche Förderung der Mitglieder, Selbstverwaltung, Hilfe zur Selbsthilfe, Solidarität.
Im Fall einer Neugründung muss u.a. mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung um Aufnahme bei einem Revisionsverband (https://www.vor.or.at/) angesucht werden. Dieser prüft auch nach der Gründung jährlich das Wirtschaftsgebaren. Genossenschaften gelten daher als besonders sichere Gesellschaftsform.
Manche gemeinnützigen Bauvereinigungen in Österreich bedienen sich noch dieser Rechtsform, während andere zu GmbHs und Aktiengesellschaften gewechselt und/oder fusioniert sind. Bauträger als Genossenschaften schließen Mietverträge mit den Bewohner*innen ab.
Die WoGen Wohnprojekte-Genossenschaft e.Gen. ist Österreichs erste und einzige Bauträgerin, die ausschließlich gemeinschaftliche Wohnprojekte verwirklicht. Alle Bewohner*innen (Bestandsnehmer*innen) sind Genossenschaftsmitglieder, die sich aktiv an der WoGen beteiligen können. Die WoGen schließt mit dem Wohnprojektträger (meist Verein) einen Generalnutzungsvertrag ab, der Wohnprojektträger schließt Nutzungsverträge (Bestandsverträge) mit den Bewohner*innen ab. Weitere Informationen diewogen.at
Wegweisend ist das deutsche Miethäusersyndikat und sein österreichischer Schwesternverband HabiTAT. Bei diesen Modellen wird das Gemeinschaftseigentum dauerhaft mit einer Sperrminorität gesichert und somit dem Verkauf/ der Immobilienspekulation entzogen. Die GmbH ist Eigentümerin der Immobilie und hat zwei Gesellschafter*innen: den mit einer Sperrminorität ausgestatteten habiTAT-Dachverein als Hüterin des permanent abgesicherten Gemeinschaftseigentums und den Bewohner*innenverein. Die GmbH hebt die Mieten samt Betriebskosten ein, der Bewohner*innenverein ist für die Nutzung und Verwaltung verantwortlich. Im Gegensatz zu Genossenschaften sind keine Eigenmittel der Bewohner*innen notwendig. Die Finanzierung erfolgt zu 40% über Privatdarlehen durch Einlage von Direktkrediten zwischen 500 bis max. 50.000 €, bzw. mit Unterstützung vom habiTAT-Dachverein, bzw. auch des Mietshäuser Syndikats. Diese werden über die Miete zurückgezahlt. Die restliche Finanzierung erfolgt meist durch einen Hypothekarkredit einer Bank. Im ständig wachsenden deutschen Syndikats-Verbund sind mittlerweile bestehen zwischenzeitlich rund 170 gemeinschaftliche Wohnprojekte in unterschiedlichen Größen. Link: http://habitat.servus.at; Gebaute Beispiele sind die Projekte „Bikes and Rails“ und „SchloR“ in Wien.
Anfänglich erscheint das parifizierte Wohnungseigentum, als eine gute Wahl, da es eine hohe Individualisierung mit der der Möglichkeit verbindet, Vermögen aufzubauen und zudem auf eine übliche Rechtsform zurückgreift. Im parifizierten Wohnungseigentum haben ein bis zwei Personen das alleinige und ausschließliche Eigentums- und Nutzungsrecht an je einer Wohnung. Dies ist im Grundbuch verankert. Dies klingt vorteilhaft, hat aber schwerwiegende Nachteile für die Gemeinschaftlichkeit eines Wohnprojekts. Denn die Erfahrungen zeigen, dass mittel- bis langfristig immer die Eigentumsinteressen in den Vordergrund rücken und dadurch die Gemeinschaftlichkeit zerfällt. Dies gilt insbesondere nach dem Verkauf einer Eigentumswohnung über den Wohnungsmarkt. Auch müssen Entscheidungen - insbesondere im Konfliktfall - entsprechend der gesetzlichen Entscheidungsfindungsformen gemäß Wohnungseigentumsgesetz getroffen werden. Gemeinschaftlich getroffene Entscheidungen können dadurch obsolet werden.
Diese Mischform ist der Versuch, das Beste beider Welten zu verbinden. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus Bewohner*innen und Bewohner*innenverein. Die Wohnungseigentümer*innen sind Eigentümer ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume. Der Bewohner*innenverein ist Eigentümer von Gewerbelokalen und Veranstaltungsräumen. Außerdem verfügt er über ein unentgeltliches Nutzungsrecht der Gemeinschaftsräume. Der Bewohner*innenverein verfügt weiter über ein verbrieftes Vorkaufsrecht bei Wohnungsverkauf und ein Vorschlagsrecht bei Vermietung. Die Wohnungen sind parifiziert. Dies ist vorteilhaft für Vermögensaufbau und individualisierte Ausstattungen.
Weil die gemeinschaftlichen Ziele im Wohnungseigentum nicht auf Dauer (z.B. beim Wohnungsverkauf) gesichert werden können, sollte die Mitgliedschaft im Bewohner*innenverein so attraktiv wie möglich gestaltet sein. Eine Möglichkeit ist das alleinige Nutzungsrecht an den Gemeinschaftseinrichtungen für Vereinsmitglieder. Mit den Einnahmen aus Gewerbelokalen und Veranstaltungsräumen verfügt der Verein über die Mittel für ein reiches Vereinsleben. Um den Verein nicht durch die Baukosten zu belasten, stellen ihm die Wohnungseigentümer*innen ein unentgeltliches nichtrückzahlbares Darlehen bereit. Gebautes Beispiel ist der „Grätzelmixer“ im Sonnwendviertel in Wien.
Wie sich diese neu entwickelte Rechtsform langfristig auf das Gemeinschaftsleben auswirkt, kann derzeit noch nicht abgeschätzt werden.
Ein gemeinnütziger Verein ist ein freiwilliger Zusammenschluss, der nicht an Gewinn orientiert ist und sich innerhalb des Vereinsrechtes anhand der selbstgewählten Statuten organisiert.
Die Gründung erfolgt bei gemeinschaftlichen Wohnprojekten häufig bereits in der Entwicklungsphase, zum einen um in den Vereinsstatuten die Grundziele, Rechte und Pflichten innerhalb der Gruppe verbindlich zu sichern und zum anderen, um als juristische Person Vereinbarungen mit Bauträger*in, Planer*innen, Firmen, Behörden usw. eingehen zu können.
Die Gründung ist gegenüber der Genossenschaftsform in Österreich wesentlich einfacher, weshalb diese Rechtsform von vielen Baugruppen / Baugemeinschaften auch für die Nutzungsphase gewählt wird.
Vorteile des Vereins sind die einfache und kostengünstige Errichtung, der geringe laufende Aufwand und die einfache Rechnungslegung bei "kleinen" Vereinen (Umsatz in zwei aufeinander folgenden Geschäftsjahren bis zu einer Million Euro). Baugemeinschaften/ Wohnprojekte können vorsteuerabzugsberechtigt sein. Zudem ist eine wesentlich höhere Flexibilität im Falle von sich ändernden Wohnraumbedürfnissen gegeben, da ggf. auch einzelne “Flex”-Räume dazu oder abgegeben werden können, bzw. sogar Wohnungstausch o.ä. möglich ist.
Der Verein kann sowohl als Inhaber einer Immobilie als auch als Vertragspartner für eine Generalmiete vom Bauträger auftreten.
Eine GmbH kann (mit wenigen Ausnahmen) zu jedem gesetzlich zulässigen gewerblichen und nicht gewerblichen Zweck errichtet werden. Sie ist juristische Person und Unternehmerin, und sie kann auch von einer Person allein gegründet werden. Ihre zentrale Eigenschaft ist die Haftungsbeschränkung: Die GesellschafterInnen haften über das von ihnen eingebrachte Stammkapital hinaus nicht für die Gesellschaftsschulden, sondern ausschließlich die Gesellschaft selbst.
Mithilfe von gemeinnützigen Stiftungen ist es möglich, an Liegenschaften heranzukommen. Die Stiftung vergibt die Liegenschaft oder das Grundstück z.B. im Rahmen eines Baurechts an das Wohnprojekt. Mithilfe von Stiftungen können Grundstücke / Liegenschaften dem Markt entzogen werden und nachhaltig für den gewidmeten Zweck (z.B. gemeinschaftlichen Wohnens) genutzt werden.
Die Offene Gesellschaft (OG), Kommanditgesellschaft (KG), eine stille Gesellschaft, Fonds oder die AG sind für Baugemeinschaften ungewöhnlich.
Auch die Miteigentümer*innengemeinschaft (Schlichtes Miteigentum) in einem nicht parifizierten Haus ist selten anzutreffen. Vom schlichten Miteigentum spricht man im Fall eines gemeinsamen ungeteilten Eigentums. In diesem Fall besitzen die einzelnen Miteigentümer*innen einer Liegenschaft Miteigentumsanteile (Quoten) am gesamten Haus oder an Teilen desselben. Diese sind nicht flächenmäßig oder räumlich bestimmt, weshalb das jeweilige Nutzungsrecht für einzelne Flächen/Wohneinheiten der Zustimmung aller Miteigentümer*innen bedarf.
Im Rahmen der Wohnbauförderung für Wohnheime erfolgt in Wien häufig die Förderung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten. Das Fördermodell wird derzeit überarbeitet (Stand Ende April 2021).
Welche Arten von gemeinschaftlichen Wohnprojekten gibt es?
Der Begriff wird sowohl für ein Gebäude, die Institution eines Projektes, als auch die dahinterstehende Gruppe verwendet, häufig auch bereits vor der Nutzungsphase. Das Ziel des nachbarschaftlichen Wohnens steht im Vordergrund.
Im Folgenden wird "gemeinschaftliches Wohnprojekt" auch als Sammelbegriff für die untenstehend genannten Varianten verwendet.
Ein gemeinschaftliches Wohnprojekt ist jedenfalls eine Organisation, die von Personen getragen wird, die ihre Wohnsituation selbst bestimmen, gemeinschaftlich leben und in die Gesellschaft wirken. Wohnprojekte weisen eine bestimmte Größe auf, die deutlich über Familienstrukturen, kleine Mehrfamilienhäuser und Wohngemeinschaften hinausgeht. Die Initiative Gemeinsam Bauen & Wohnen empfiehlt als Untergrenze 12 Wohneinheiten bzw. die entsprechende Anzahl an Personen, um eine gewisse Stabilität der Gruppe zu gewährleisten.
Ausführliche Definition: Die Initiative Gemeinsam Bauen & Wohnen hat 2020 eine Definition mit den wesentlichen Merkmalen gemeinschaftlicher Wohnprojekte erarbeitet. Dabei wird auch der Beitrag der gemeinschaftlichen Wohnprojekte zu den Nachhaltigkeitszielen der UNO (Sustainable Development Goals - SDGs) herausgearbeitet. Nicht zuletzt sind darin auch Aspekte formuliert, die als Kriterien in eine speziell für gemeinschaftliche Wohnprojekte (Baugruppen / Baugemeinschaften) einfließen sollten: Ausführliche Definition
Zusammenschluss von Menschen mit dem gemeinsamen Ziel, Wohnraum zu errichten (oder zu sanieren), um ihn selbst und auch gemeinschaftlich zu nutzen. Die Gruppe zeichnet ein hoher Grad an Selbst-/Mitbestimmung bereits bei der Projektierung und Planung aus, der bis in die Nutzungsphase erhalten bleibt.(siehe Bottom Up). Der Begriff alleine sagt noch nichts über die Rechts- oder Eigentumsform aus oder wie weit die Beteiligten in Folge gemeinschaftlich leben oder nicht.
Form eines selbstverwalteten gemeinschaftlichen Wohnprojektes, bei dem die Nutzer*innen zur gegenseitigen Unterstützung im Lebensalltag verschiedene Aufgaben für die Gemeinschaft übernehmen (z.B. gemeinsames Kochen, Kinderbetreuung etc.) und bei dem umfangreiche Gemeinschaftsräume/-einrichtungen die Interaktion mit den NachbarInnen fördern. Der Begriff Cohousing wird auch häufig synonym zum Begriff "gemeinschaftliches Wohnprojekt" verwendet.
Zusammenschluss von Personen, die nach einem Gruppenfindungsprozess die einzelnen Wohnungen eines Hauses (oder Hausteiles) und eventuell auch Gemeinschaftsräume mieten. Der Grad der Partizipation ist abhängig von BauträgerIn/VermieterIn und üblicherweise geringer als in Modellen mit finanzieller Beteiligung der NutzerInnen. Durch die Möglichkeit, Wohngruppen in eine größere Wohnanlage einzubetten, eignet sich diese Wohnform sowohl für den Neubau als auch für eine Umsetzung im Bestand
Teilen von Wohnraum hinter einer gemeinsamen Eingangstür außerhalb klassischer Familienstrukturen. Zumeist werden in gemeinschaftlich genutzte und von individuellen Räumen unterteilt, so dass mehrere separate Wohnbereiche für unterschiedliche BewohnerInnen innerhalb eines gemeinsamen Wohnungsverbandes entstehen. Der Planungs- und Bauprozess findet meistens vor Bezug durch die Gemeinschaft statt bzw. wird oft auch eine bestehende Struktur (Haus/Wohnung) genutzt. WGs bilden oft Wohnangebote für Studierende oder andere Menschen, die dadurch zu leistbarem Wohnraum kommen oder sich ev. auch gegenseitig unterstützen.
Sonderform der WG: Teilweise werden auch betreute WGs für besondere Zielgruppen angeboten: Menschen mit besonderen Bedürfnissen/Betreuungsbedarf, ältere Menschen (sogenannte "Alten-WGs"), unbegleitete minderjährige Flüchtlinge etc., bei denen ein Betreuungsangebot im Haus oder durch externe Anbieter bezogen werden kann. Durch das räumliche Naheverhältnis betreuungs-/pflegebedürftiger Menschen kann die jeweils entsprechende Versorgung ökonomischer gestaltet werden.
Sonderform der WG: Mehrere Wohnungen (meist Kleinwohnungen) sind zu einem Wohnungsverband mit gemeinsamem Eingang zusammengefasst. Jede Wohnung besitzt ein eigenes Bad, Kleinküche, oft auch WC und Vorraum. Die BewohnerInnen teilen sich Wohn- bzw. Aufenthaltsbereiche, oftmals auch Küche, Garten oder Terrasse.
Dieser Begriff bezieht sich auf die Altersdurchmischung der BewohnerInnen und kann in jeder Art von Wohnform gelebt werden. Beim Mehrgenerationenwohnen bildet eine starke Altersdurchmischung der BewohnerInnen den Rahmen des gemeinschaftsorientierten Zusammenwohnens. Dabei werden einige Elemente der Großfamilie aufgegriffen und im Bedarfsfall oft auch freiwillig gegenseitige Unterstützung und auch Hilfsleistungen angeboten. Für AlleinerzieherInnen oder auch ältere Menschen ist gerade diese erhoffte gegenseitige Unterstützung im Alltag und ein aktivierendes soziales Gefüge die Motivation für Generationen-übergreifendes Wohnen.
Welche Chancen bietet ein gemeinschaftliches Wohnprojekt?
Durch den Zusammenschluss von Menschen ist die Realisierung ähnlicher Wohnvorstellungen möglich. Da die zukünftigen Nutzer*innen bei der Planung involviert sind, können innovative Lösungen entsprechend des Bedarfs realisiert werden.
Durch die gemeinsame Nutzung von gemeinschaftlichen Einrichtungen wie z.B. Gemeinschaftsräumen, Geäste-Wohneinheiten(en), Werkstätten, etc. können die Bewohner*innen Kosten sparen, Wohnungsgrößen können dadurch reduziert werden. Zudem sind vielfältigste Möglichkeiten weitere Ressourcen zu teilten leichter möglich / öfter als im regulären Wohnbau anzutreffen, wobei das vom Carsharing, Lastenfahrrädern, gemeinsamen Waschmaschinen über Food-Coops bis zur Weitergabe von Geräten oder Kleidertausch geht.
Wohnprojekte wirken der zunehmenden Individualisierung unserer Gesellschaft (Einsamkeit und Isolation) entgegen. Sie bieten aktive nachbarschaftliche Kontakte und Alltagsunterstützung in verschiedenen Lebensabschnitten (insbesondere bei Alleinerziehenden und Älteren), die dadurch ihre Lebenssituation besser bewältigen können. Ältere Personen können durch die Einbindung in die Gemeinschaft z.B. länger in diesem Umfeld bleiben. Besondere Schwerpunkte wie z.B. Generationenwohnen, Wohnen für Ältere, mit Kindern, Wohnen und Arbeiten oder hohe Umweltstandards können Lösungen für gesellschaftliche Herausforderungen anbieten.
Wohnprojekte bemühen sich meist um soziale Durchmischung, Inklusion und Integration von benachteiligten Personengruppen. Die Bewohner*innen erwerben im Zuge der Eigenverantwortung für ihr Wohnumfeld soziale Kompetenzen hinsichtlich Demokratisierung, Partizipation, Kommunikationsformen oder Konfliktbearbeitung.
Wohnprojekte entfalten vielfach positive gesellschaftliche Effekte im jeweiligen Stadtteil oder der sonstigen Umgebung. Denn das Engagement gemeinschaftlicher Projekte für das eigene Lebensumfeld endet meist nicht an der Haustür, häufig gibt es spezifische gewerbliche, kulturelle, soziale oder sonstige Angebote - von Kinderbetreuung über die Integration von Migrant*innen oder sozial Benachteiligten bis zur Kombination von Wohnen und Arbeiten.
Gemeinschaftliche Wohnprojekte können als zivilgesellschaftliche Initiativen zu einer Entlastung staatlicher Versorgungstätigkeiten wie Alten- und Pflegedienste, Freizeit- und Kulturangebote oder Angebote der Kinder- und Jugendbetreuung beitragen.